万科分别在去年和今年二月份投资了位于旧金山和纽约的两处项目，目前进入城市已经达到4座，其在纽约和旧金山的项目均选择与美国当地知名房地产公司进行合作。万科董事局主席王石[微博]在接受采访时表示，万科在海外的业务比重将不超过总收入的20%。

万达同样表现活跃。就在7月初，万达集团宣布将投资9亿美元(约合55亿人民币)在芝加哥兴建一座高350米、89层的五星级酒店。据媒体统计，万达在海外累计投资已超600亿元。

而绿地在海外投资提速于2012年。“第一个十年做上海的绿地，第二个十年做中国的绿地，第三个十年要做世界的绿地。”张玉良说道，而2012年绿地集团刚好成立20周年。

事实上，张早就有出海的打算，而当时他选择的“用基础设施换资源”并没有走通。

“我们曾经去过一个非洲的国家，想开铜矿，开矿后给他们建一些基础设施。当时想的挺好，结果要去签约了，国家的总统被政变了。”张玉良向《英才》记者回忆道。

从2012年开始，绿地选择了不同的一种策略，即做中国房地产市场的延伸。有人曾提出质疑称，为何13亿人的市场不做，反而要去海外做3000万人的市场？张的解释是，13亿人的市场当然不能放，可既然有能力去做3000万人的市场，“不去做也是傻瓜。”

“海外市场资源成本低，市场前景好，你有了解中国人的文化和需求，在海外中国人买房子不是买外国公司的，而是先买我们的，这不是竞争力？”张玉良对绿地的开发能力很有信心。

“绿地的团队很厉害，非常专业。”应伟告诉《英才》记者。他曾去考察过绿地在澳洲的项目。作为绿地的投资人和监事，应伟通过集团拜访对方的一位项目开发总监，却被拖到很晚。

“按常理讲，集团派的领导，他应该安排出时间尽快见我吧？但是直到我最后走那天才见到他，我们见面时已经是晚上10点了，他说太忙了！确实没时间。我们一聊，简单地沟通后就发现这位项目总监对业务非常熟悉”应伟回忆说。

据了解，绿地今年在海外投资总额已经超过100亿元，遍及四大洲9个国家的12座城市，“我们投的都是一线国家、一线城市、一线地段，社会、法律、商务制度都很完善。”

海外媒体也曾提出了另一个质疑，绿地比起当地的开发商，到底有何优势？张不太服气。他认为绿地无论是在品牌、资本还是在全球资源整合能力上均足以与外国公司竞争，甚至是超过外国公司。

根据标准普尔前段时间的公布的报告，绿地集团的信用评级水平为BBB+，为国内开发商最高评级水平。张特意强调，目前绿地在海外融资成本并不比美国高多少，一般年利率在2.59%—3.5%之间，绿地在香港的上市公司为其提供了海外的融资平台。

在全球资源整合方面，绿地会选择与当地的公司合作，包括法务、税收等由其提供解决方案。

是否与当地的房地产开发商合作？除非法律不允许，张玉良一般倾向于自己操盘——做大股东，独立运营。一来可以锻炼自己的海外团队，更重要的是，他始终认为，如果自己没有独立开发的经验，未来的国际化之路会越走越窄。

“做财务投资，轮得到你中国的房地产公司去做吗？”他反问道，“人家要收销售额7%的管理费，帮你做总承包，如果一共10%的利润，轮到我们是什么结果？”

绿地在海外投资房地产的第一个项目是在韩国的济州岛。前不久，张玉良跟随200位企业家一同出访韩国，在接受当地媒体的采访中，张玉良称要继续深化在韩国市场的投资，下一步将在济州市中心打造最高的双子塔。

在澳洲，绿地去年销售达20亿元，截止到目前，绿地今年在澳洲的销售已经达60亿元，“80%都卖光了。这个市场有50%都是我们在做。”张玉良说，“全球化以后，不能完全将重心放在中国消费者身上，比如我们在伦敦的项目，70%都是卖给全球其他地方的(消费者)。”

建自己运营的金控

绿地需要找到新的增长点，张玉良认为，未来新的增长来自金融板块。

如此宏观经济形势，只靠房地产行业恐怕并不足以支撑绿地继续保持快速增长。

绿地2014年盈利预测审核报告显示，在绿地集团2013年的实际收入中，能源及相关产业营业收入约为1166亿元，高于房地产业务的923亿元，为集团第一大收入来源。2005年开始，在经历了一场空前严厉的房地产调控后，张玉良意识到要寻找“第二主业”，于是经过了一番并购、整合之后，能源产业成为近10年支撑绿地规模迅速壮大的重要板块，也为绿地提供了良好的现金流。

可如今，整个能源行业处于低谷期，过去的风光不再，甚至“一不小心就可能赔了”，且并不可能再成为绿地的增长点。因此，张玉良未来的规划是将能源板块进行瘦身。

因此，绿地需要找到一个新的增长点，张玉良认为，未来新的增长来自金融板块。

众所周知，房地产与金融有着天然的联系。“全球的地产都金融化的，金融化的地产商基本上都是整合资源”张玉良说，但目前国外的模式在中国并不适用。因此国内房地产切入金融的一个现成的方法是通过入股银行。

去年10月份，万科斥资27亿人民币入股徽商银行(3.43, 0.02, 0.59%, 实时行情)，成为徽商银行的第一大股东。

万科总裁郁亮曾告诉《英才》记者，这个决定在一个下午就做出了，目的通过徽商银行是为万科提供供应链金融服务。而保利地产[0.16% 资金 研报][微博]的控股公司保利集团董事长徐念沙在接受《英才》记者采访时称，如果独立自己开银行很有吸引力，可他并没有想清楚参股银行的好处在哪。

绿地也曾投资过城商行，但后来撤了出来，原因在于投资城商行的资产并不能带来满意的回报。“城商行上市，市净率六点几的都有，后来到零点几，现在一般在0.8—1.3之间，你能投么？”张玉良说。

如今开发商们已经不再认可投资城商行。而绿地的目的在于建立一家自己运营的金融控股集团，这个领域显然更具想象空间。

在6月底，绿地集团与中国信达(4.41, 0.02, 0.46%, 实时行情)资产管理公司签订战略合作协议，希望能够在未来深度介入包括金融资产管理、信托、投资银行类业务，自主参与经营。张玉良称，目前绿地金融板块的利润总额约为15亿元，预计明年会达到30亿元，增速极快。

同时，有业内人士向《英才》记者分析称，目前房地产的股价低迷，而绿地集团是一家涵盖房地产、金融、能源等多种产业的综合企业，这样的公司并没有上市的先例，金融板块将成为绿地集团上市之后的一个亮点。

张玉良告诉《英才》记者，未来，绿地金融板块中最核心的部分便是投行，将占金融板块利润总额的70%~80%。之所以选择投行，原因是其比银行、信托金融业务更具灵活性，更具盈利能力。