央行和银监会于国庆长假前一天(9 月30 日)下发了关于进一步做好住房金融服务工作的通知,指出要积极支持居民家庭合理的住房贷款需求、增强金融机构个人住房贷款投放能力以及继续支持房地产开发企业的合理融资需求、加大对保障性安居工程建设的金融支持。

本次政策最主要的变化是调整了首套房贷的认定标准,这与稍早市场所传大致相同。但超出预期的包括如下几个方面,1.通知明确提出,除优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房外,还要优先满足改善型普通自住房的信贷需求;2.通知重申,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7 倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定;3.通知还提到鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

本次关于首套房贷认定标准的变化,主要包括:1.在仍实施限购的城市中(北、上、广、深四大一线城市加上海南三亚)对拥有1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策;2.在已取消或未实施“限购”措施的城市(所有以上五个城市以外的其他城市),对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平;3.银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

在国庆长假即将结束的最后一天(10 月7 日),四大行中的农行和工行已经率先发布了按揭贷款认定标准修改后的实施细则。总体上我们看到,农行和工行的细则中都提到了首套房贷的利率8.5 折,这在我们看来已经是一个相当大的进步,去年末以来整体的按揭贷款利率水平在持续上升,即使在今年5 月中旬央行召开了首次商业银行座谈会后也不见效,目前加权平均的按揭贷款利率整体仍是上浮5%左右,首套房多数定在基准利率或小幅上浮。未来几天我们预计会有更多银行跟进。而在政策细则落地后,我们认为反应到销售数据的回升上来,应该会很快。我们并期待关于发放住房抵押贷款支持证券以及专项金融债券也都会有更明确的政策细则来促进进程的加快,这将显著增加商业银行扩大按揭贷款业务的积极性,令后续政策效果更加明朗。

中资地产股今年年内见过三次低点,分别在3 月中、5 月中以及6 月末,此后自低点都有15-25%的股价反弹,主要都是受政策激励,分别是两会期间暗示限购可能放开以及A股地产再融资重启、央行呼吁商业银行增加按揭支持力度、非一线城市开始正式陆续放开限购政策。目前,我们看到中资地产股经历8-9 月因为中报差和金九销售不及预期的持续回落后,多数股票已经跌破6 月末的低点,板块整体仅比6 月末位置略高一点点,平均估值相当于50%净资产折价,0.8 倍14 年PB,5.2 倍14 年PE。我们认为,即便房价仍然存在一定下行空间,但销售去化在政策推进下应较之此前有所提升,我们看好年末前的销售数据,并认为这会激励中资地产股的估值水平向40%折价靠拢,我们因此上调行业评级至看好。我们推荐的个股平均拥有30%的涨幅,我们认为针对改善需求的开发商如融创中国[0.94%](买入)将是本次政策调整的最大受益者,我们同时上调了远洋地产[1.20%]的评级至买入。此外,我们继续推荐的个股还包括:华润置地[1.18%](买入)、世茂房地产[1.31%](买入),中海外(增持)、合景泰富[1.83%](增持)。虽然个别超跌个股如富力地产[1.34%](减持)、保利置业(减持)短期也有反弹需求,但我们对于这些公司中期乃至长期的基本面改善仍不乐观。同时,主要针对中低端市场需求且立足三四线城市的开发商如恒大(减持)、碧桂园[1.00%](中性)也不会显著受益于本次的政策变化。