事项:13日,统计局公布1-8月房地产开发和销售数据,其中房地产开发投资额58975亿元,同比增长13.2%。新开工面积11.4亿平米,同比下降10.5%。商品房销售面积6.5亿平米,同比下降8.3%。土地成交价款5694亿元,同比增长12.8%。

平安观点:

投资面——投资增速延续探底,新开工降幅持续收窄:1-8月全国房地产开发投资额58975亿元,同比增长13.2%,增速较前7个月再次回落0.5个百分点。投资增速持续下降符合市场预期,尽管7、8月大部分城市已松绑限购,部分城市政策支持已蔓延至信贷领域,但由于按揭利率仍处于相对高位,销售端并无有明显起色,开发商投资意愿依旧低迷。在库存持续累积(8月末全国待售已升至5.6亿平米)、成交趋势仍不明朗的背景下,短期投资端难已回暖,叠加去年高基数影响,9月投资增速大概率仍将继续下探。1-8月新开工累计下降10.5%,降幅较前7月收窄2.3个百分点,土地成交价款累计同比增长12.8%,增幅提高3个百分点。新开工和土地成交延续7月的回升态势,但考虑销售端仍无明显企稳迹象,反弹高度和可持续性预计有限。

销售面——销量同比降幅持续扩大,单月环比略有改善:1-8月全国商品房销售面积6.5亿平米,同比下降8.3%,降幅扩大0.7个百分点。销售额4.2万亿,同比下降8.9%,降幅扩大0.7个百分点。其中8月单月销售面积环比回升5%,同比下降12.4%,走势与30个大中城市表现基本一致。8月成交环比改善,一方面为限购放开带来的短期刺激,另一方面临近9月,月末推盘上升拉动成交提升。8月单月销售均价6284元/平米,环同比分别下降1.6%和1.2%。步入9月,开发商将进入大规模去库存和保销量的决战时期,入市楼盘增加配合房价调整,销量同比降幅持续扩大的局面或将有所缓解。

资金面——开发商资金环境整体偏紧,经济低迷或重燃宽松预期:1-8月房企到位资金7.9万亿,同比增长2.7%,增速比1-7月回落0.5个百分点,开发商整体融资环境依旧偏紧。同时由于销售降幅扩大,定金及预收款同比降幅较上月扩大0.5个百分点至10.7%,个人按揭款贷款同比下降4.5%,降幅扩大0.8个百分点。尽管央行及部分城市多次喊话支持首套房信贷,但基准及以上仍是市场主流,8月全国400家银行首套房利率基准至上浮10%占比仍达68.7%,较高的按揭利率仍是制约销量表现的重要因素。8月M2增速、工业增长值增速均显著低于市场预期,经济低迷叠加较低的通胀水平,有望引发政策进一步宽松预期。

投资建议:目前地方政府的放松政策已悉数出尽,前期股价上涨对政策红利反应也较为充分。若由于当前经济低迷叠加较低的通胀水平,出现全面降准或降息政策,则对地产板块而言会有短期较强催化,但我们认为目前市场对于此仍分歧较大,且政策具有很强的不确定性。因此,我们更建议投资者关注目前基本面走向,若环比同比数据持续改善,历史经验表明“暖冬行情”将使销售表现超越大市的公司股价超越前期高点,只是相较政策驱动时的单边上涨行情,基本面驱动时的过程有反复和曲折。选股思路上建议关注蓝筹股估值修复投资机会(万科、保利)及国企改革(天健、华侨城、振业、中洲)、再融资(国兴)、京津冀一体化等主题性机会。

风险提示:若流动性收紧可能会造成成交量下滑超出预期。