“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”近日，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示。随后，IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及：“中国住房供应过剩遍及全国。”

空置率是什么？

作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。尽管官方一直坚称“没有准确的定义”“计算出来很难”，但第三方机构和民间对此的关注热度一直很高。

西南财经大学研究人员所做调查显示，在中国城镇中，平均每五套住房就有不止一套空置，当前房价的回调正令这些空置住房的房主们面临额外压力。调查称，即使城镇化率再提高10个百分点也只能使住房空置率降低2.6个百分点。瑞银发布的《地产泡沫之忧》报告称中国居民的自住房比例已达88%，在城镇地区约为75%-78%。据此估算，城镇家庭住房空置率在22%-25%，与西南财经大学的研究结果基本一致。

在国际上，2000年至今，美国自住房的空置率介于3%-8%， 对于投资型房产介于5%-15%。中国香港地区的住房空置率目前低于5%。欧盟住房空置调查显示各国平均空置率为 9.5%，最高的地区主要集中在债务偿还有风险的国家，如塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、土耳其、希腊等国家和地区。日本过去5年的平均空置率为13.1%。澳大利亚的过去10年的平均住房空置率一直都在4%以下。

空置真的合理吗？

空置率这么高，那么对楼市有什么影响呢？一向“语不惊人死不休”的任志强这样说：在一定程度上，合理的空置也是必要的。一、在需要时有供给的选择余地，不会因工作调动、家庭人口增加等要置换房屋时缺少选择；二、起到供给增量调节市场价格的作用，如当一级市场供给短缺时，空置房会进入市场增加供给，防止一手市场价格上涨过快。

笔者总是强调，开发商的观点，往往是从他自己的利益出发。任志强对空置率的评价，看似还算说得过去，实际上目前国人并不是“要换置房屋时缺少选择”，而是“产能过剩中高端楼盘普遍空置”。因为中国目前出现空置率最高的城市并不是北上广等一线城市，而是以鄂尔多斯为代表的三四线城市，它们一度被戏称为“鬼城”。这些地方在发展经济的同时忽视了开发的合理性，楼盘建起来了，周边的基础配套设施却不够完善。除此之外，空置面积大的楼盘多为中高端小区，高昂的房价也让投资者和消费者望而却步。

后果又如何？

空置率肯定是要抹平的。从世界范围的地产市场数据的分析来看，空置率高到了这个地步，接下来难以引领房价的上涨周期，从投资的角度讲，此时介入楼市更不明智：一方面，空置率下降意味着会有更多的房产进入交易市场，为本来就居高不下的库存量雪上加霜，库存量高企，供应大于需求，房价难以像十年前那么疯长；另一方面，即使我们假设，空置的房屋没有在房企手里，而都被投资者收入麾下，那么就说明租房市场冷淡，供应的可出租房屋远远多于租客的需求，租金回报率更无从谈起了。

尽管刚刚过去的“五·一”小长假，北京楼市呈现出一片“叫好又叫座”的声音，但面对供需矛盾，楼市仍不具备涨价动力；更不要说环比下跌的三四线城市了。之所以有一些楼盘喊出“涨价”口号，更多的原因是一种营销策略，提振投资者信心，刺激观望的购房者积极入市。至于愿不愿意用自己的资金为开发商接盘，那就看投资者的财商和投资理念了。