“未来人们可能不像过去一样花几百万在一个地方买房，他们将过的是一种旅居的方式，所以我三年前开始从旅游地产模块来看行业的未来。”3月25日，中国房地产策划师联谊会执行主席梁上燕女士在由观点新媒体主办的2015年观点年度论坛上如是说。

她表示，中国的地产从大盘时代到品质时代，到今后的地产应该不单是地产。在新常态下，政策指引与市场走势已经越来越近，政府主导的市场行为也越来越近。政策与市场的发展也越来越靠近。“如果我们的顶层设计做得好，是围绕客户去做的话，我们的商业价值是很平稳的，同时延伸下来，可能会比原来多3倍、5倍，甚至10倍的商业价值。这也是我提倡从商克文到文克商业的改变。”

“因此，地产行业应该真正开始研究生活方式的转变，研究市场投资方向的转变，研究国人投资配置的改变。”梁上燕表示，投资金融与地产结合的平台，一定会为定向的旅游地产、健康地产、工业地产、农业地产等等房地产金融平台的搭建，让更多投资者参与到更多产业的投资。

以下为梁上燕发言：

梁上燕：各位朋友，很高兴在这里跟很多老朋友见面，也认识了很多新朋友。我希望接下来的15分钟的时间能跟大家有一些碰撞。

昨天我从一到酒店就见到了滕总，他见到我，他不是说来开会，他说是来买地。刚刚一分钟前，有一位嘉宾跟我说，我是从长沙过来的，过去有6000亩地，过去这种规模的很多，这跟我们过往在城市市中心的开发可能有所不同。如果用过去匆匆忙忙走过的路径再走的话，我们已经走不通。我今天过来是带着中国的地产从大盘时代到品质时代，到今后的地产应该不单是地产。很多朋友说养老地产，我说你千万别叫养老，因为我们未来的客户群更多的是80年代、90年代的人，他们会进这个社区吗？我们在东北做的很多的养老社区已经没有办法走下去了。

中国地大物博，13亿中国人，这么多的省市，每个地方都有它优越的地脉、人脉和文脉，未来人们可能不像过去一样花几百万在一个地方买房，他们将过的是一种旅居的方式，所以我三年前开始从旅游地产模块来看行业的未来。我希望这两天跟大家的碰撞，地产思维的模式与行为的革新，就像我早上说，能不能从量变到质变的提升。

在新常态下，政策指引与市场走势已经越来越近，政府主导的市场行为也越来越近。这些都在深切的改变。现在涉及到国人的海外置业的问题，包括棚户区改造的问题，接下来的10年里面棚户区将会有非常大的空间，在未来几个月，找我去做判断的，有5000亩到1万亩的地在市区里面的项目有很多。

政策与市场的发展也越来越靠近。从全国多个自贸区获批的消息，又带动了区域的土地和不动产投资的增长。我希望我们不要再围绕着房子怎么卖的情况，因为中国经济已经进入了增速放缓的时代，要符合客观发展规律和实际，我们过去是比速度，未来除了速度还要比耐力，这也是我这两天一直说的，我希望大家看到的不是3年、5年内的策划，因为你3年、5年的计划只能照过去的模板来走，你做出来的产品肯定不会受到市场的欢迎。

房地产行业如何回归本原？这个问题希望大家认真的思考。这个模型是我第一次公开讲，这是我三年前写在我的博士论文里面的，过去我们看到的两种商业价值都是三角形的，过去我们躺着都可以赚钱，我们不用看客户需求，人文需求在顶尖，当我们遇到问题的时候才找媒体，这个时候这个金字塔随时会倒。

这两天很多领导问我，你干吗要选法国？我说15年前我选择的EMBA也是美国的快餐文化，后来我再看中国为什么企业总是3年到10年的寿命，昨天滕总告诉我，他们已经三代接班了，他们是泰国最大的一个企业，如何从一开始就把战略、顶层做好，围绕客户的需求去做，我们一样是一个金字塔，倒过来看，如果我们的顶层设计做得好，是围绕客户去做的话，我们的商业价值是很平稳的，同时延伸下来，可能会比原来多3倍、5倍，甚至10倍的商业价值。这也是我提倡从商克文到文克商业的改变。从传统商克文的时代到文克商的改变，这是大家必须去面对的。也就是说地产行业应该真正开始研究生活方式的转变，研究市场投资方向的转变，研究国人投资配置的改变。

我认为中国房地产投资需求将有6大转变：第一，投资中国房地产企业未来30年发展的信心。因为中国房地产在高额回报驱使下快步走了30年，有的丢盔弃甲，未来是应该稍稍放慢脚步，给自己有思考的时间再向前进，这两天我也跟大家说，我们的脚步要停下来。我们也看到很多企业在做合纵连横，就是互联网+、地产+、金融+，在做产业的跨界合作，寻找新的盈利模式，这是一个好的开始，这是市场可以给到投资者的信心。

第二，投资金融与地产结合的平台。房地产金融作为未来10年的重要金融投资方向勿庸置疑，定向的产业，比如旅游地产、健康地产、工业地产、农业地产等等，是房地产金融大力发展的方向，也让更多投资者通过房地产的金融平台，能得到更多产业的投资，因此在下一阶段，我自己也会帮助开发商从投资者变成投资发起人，同步也让基金去介入，就像昨天说的，他们原来是百分之百不做投资，直接给到一线房产，现在50%也会走进去。

第三，投资自我社会价值的实现。中国的一大部分人，我们是在这个时代吃着房地产行业这个高速发展的30年，大家已经解决了居住需求、温饱需求，甚至已经不存在改善的需求，但是在居住需求满足的背后，自我社会价值的实现，我们能不能通过与房地产投资相关联的方式达到呢？在我今年主持的几个旅游地产项目里面，就是要打造实现社会价值的硅谷。两个社会阶层的精英连接起来，我们可以满足GDP与社会精神价值同步实现。

第四，投资社会公益事业。这也是一个趋势。多元化的房地产发展会更深远地影响，同时也会介入到社会公益，投资会带动一个地区的发展，不过大家之前看到的只是建一个新区、一个新城、一个工业园，孵化基地，建鬼城。而真正帮助当地实现经济转型，扶持当地的传统文化、艺术、手工艺、非物质文化遗产等等，也就是我说的地脉、人脉和文脉，将之转化成产品，与市场真正对接，就可以彻底解决我们的土地、劳动力、生产力的问题，这个问题又关系到新型城镇化的建设，特别值得关注的是投资、实践里面去进行，就涉及到从1000亩到5000亩到1万亩。

第五是投资自己未来30年的生命质量。现在的社会中坚大多数是50、60、70后，现在人的平均寿命不断地延长，后面可能还有三四十年要走，我们也不断收到不好的消息，四五十岁就走进了怎么样的生命状态，怎么样才能支持我们后面40年的生命呢？房地产从20年前喊着要卖生活方式，但有几个房地产认真地在研究生活方式呢？真正地做到了引领生活方式呢？因此在今天，大家必须把口号变成行动，真正研究健康产业、基因产业、养老产业等等，让消费者投资自己的生命质量。

第六，投资赢取中国未来国际话语权红利。这三年我一直跟同行探讨，如何以更美好的方式去影响世界，房地产企业的转型合纵连横，产业跨界合作，新的盈利模式，产品及服务，升级品牌、营销突破都将为置业者带来投资的信心。将来的投资，过去开发商只是10年都是自己投资，现在我在贵州帮助的开发商，半年时间转成了从投资者到投资发起人的转变，未来一分钱都不用投，成为股东，跟着基金、上市公司在转型。他说如果我自己做，我最多赚10亿、20亿，我没有前途，但是我跟基金，跟好的顶层设计机构合作，带来好的生活模式，这个产品会从50亿的产值变成250亿的产值，因为有资金的做大，商业模型可以扩得更大。

投资金融与地产结合的平台，一定会为定向的旅游地产、健康地产、工业地产、农业地产等等房地产金融平台的搭建，让更多投资者参与到更多产业的投资。同时刚才说投资自我社会价值，越来越多的中国社会精英在探索自我生命价值的意义同时，也会努力实现社会价值的巨大化，真正的跨界是在这里面我们用互联网的思维在进行，苦胡也会把他们的价值做到互联网思维去进行更大的扩大。赢取中国未来国际话语权红利。以社区、旅游目的地作为有效的国际文化、经济、艺术的结合。在未来，对大家来讲，真的可以从白银时代，通过我们的双手，创造新的生活模式，会带来黄金时代，因为新型城镇化的建设百花齐放，才刚刚开始，我们甚至可以把它视为10年前、20年前的房地产的格局，所有的城镇都在变化。但我们还是再用过去30年的方式来做，还是结合地脉、文脉、人脉去做到？当人均GDP达到2000美金的时候，旅游地产已经在迅猛发展，我们2014年的GDP已经达到6000多美金，但是我们现在的旅游80%还是观光游，休闲旅游完全没释放。到2020年应该有20万亿的旅游市场，有非常大的蛋糕，让我们一起去创造。

国务院2014年8月份出台的一些改变意见，带来了一些新的变化，树立科学旅游观、增强旅游发展动力、拓展旅游发展空间、优化旅游发展环境，完善旅游发展策略，这些政策出台了半年，我们的观念有没有转变，还是停留在原来的水泥钢筋的理念上？在体育方面，将来有多少地方需要这些支持？2014年9月，国家旅游局局长在一个会议上表示，到2020年中国境内游的市场总量将突破5.5万亿。

因此，我们在未来做项目中应该思考，我们应该以更美好的方式让城市项目开发与环境保护和谐统一。我们也应该以更美好的方式让城市的开发保存城市记忆。大家经常去三亚，但是我在海南文昌那边，看到有一个华侨农场，是一个北京的老总在那里投资，他拆那里的一些房子，我说你赶紧停下来，现在我们做了旅游度假，但是没有过去黎族的文化，没有华侨的文化，你为什么不能把原来2万亩的华侨农场变成你的华侨博物馆呢？这样大家未来去的不是海口、三亚，一定还要去文昌。文昌还有这样的骑楼，南方的特色的骑楼，如果我们都拆掉了，多可惜？不可能再重来，这些在中国现在比比皆是，我们做的时候是否应该尽量保护它，让它跟项目的开发同步进行？我们能否以更美好的方式让城市开发项目成就独一无二的魅力？过去我们大干快上的时候，任何一个城市只是改了一个地方的名字，但是没有真正做到独一无二。

我们未来是否以更美好的方式让旅游地产开发创造经济和社会效益的双丰收呢？我们也是否可以让旅游地产的开发为区域带来可持续发展呢？当区域可持续发展之后，是不是给我们带来更多？就像早上论坛说，如果二手房的新政策出来了，是不是可以让更多人进去这个市场呢？我们是否可以让旅游地产与城市现代服务业共同发展呢？我们是否也让旅游目的地传播社会的正能量呢？因为时间的关系，我不能详细讲。

还有，现在是全球一体化，我们是否以更美好的方式塑造中国良好的国际形象呢？这也是过去两年中我在内地、非洲等地看的过程，我觉得中国应该以更美好的方式影响世界。这是我在非洲看到的这些资源，它们完完全全的被保留下来。在中国还有多少原生的这些，将来来中国，100个城市都是同样的五星级酒店吗？我们为什么不能像非洲这样保留这些传统的东西呢？比如说在贵州的一个最后的穴居的地方，里面住了28户人，里面还有小学，现在只有野骑的人去，在未来，像这些所有的东西都值得我们慢下脚步，跟我们未来得发展，以更美好的方式去共同赢取。这是在贵州做的一个遵循自然原生的整体开发，新旧共生的规划设计，跟城市的一个更好的结合。

这些是一年前我跟黎振伟老师去的时候做的一个设计，现在这个会议中心已经可以使用。我的唯一要求是，建筑不要跟2万个山头抢光，不要跟我过去看到的豪华酒店是一样的，但是里面就是国际语境的文化与创意的建筑，现在这个建筑已经呈现，在这里我们希望打造一个世界级的文化艺术健康硅谷，这个东西我把它搬到上市公司之后就跟大家联动。还有华大基因这样的公司已经把他们的生命科学院、基因院、研究院搬到了这样的青山绿水的地方，过去一年已经去了100多个艺术大师和团队，跟当地的朴素民风结合。中国56个民族，贵州有49个，本土的文化，国际的语境，谁来投资？中国的13亿人里面，只要百万分之一足以，这百万分之一都是真正的精英。这些都是在那里将要呈现的从穴居到洞居的产品。

在未来得时间，燕子带你飞越贵州，然后去桂林，去西安，去所有中国很美丽的地方。我在这里邀请大家一起，未来我们携手以更美好的方式，以我们更好的作品一起打造，让世界对我们未来的中国同行更尊重的产品，让我们以更美好的方式去影响世界，我相信心有多大，世界就会有多大。