近日，位于北京房山和河北涞水交界处的华银天鹅湖项目高调推出新盘，主打别墅、洋房。宣传中突出“健康养老产业”方面的优势，而且推出首付即全款的模式，可以8年协议经营抵按揭款。

与宣传中的美好不同的是，此前有多位华银天鹅湖的业主向记者反映项目出现延期交房的问题，并且表示配套服务与宣传描述存在较大差距，名不副实，问题频出。

近日，《中国经营报》记者来到华银天鹅湖项目所在地实地走访调查时，发现开山而建的楼盘在光秃秃的山体中，显得有些荒凉。宣传中提到的完善医疗、教育资源等尚不具备，商业街引入的商铺寥寥可数，其配套服务与养老地产的要求更是相去甚远。而其大力推出的理财产品模式也被指存在风险。

对此，有业内专家告诉记者，项目宣传更多的还是以各种“噱头”来吸引购房者，“噱头”背后潜存的诸多问题不可忽视，而别墅等更是涉嫌违规。

随后，记者多次致电华银天鹅湖项目部，项目部工作人员获知记者身份后，让记者等回复，表示“我们有具体程序，到时候会联系你”，当记者追问要等多久时，对方表示不知道。此后记者多次打电话追访，均无果。截至发稿，未得到回复。

频发延期交房

华银天鹅湖项目地处北京房山和河北涞水的边界，距北京西五环60余公里，占地面积56平方公里，建筑面积达325万平方米。开发商为华银房地产开发有限公司，成立于2003年，是由河北省建设厅批准成立的一家专业从事房地产开发的股份制企业。

值得注意的是，华银天鹅湖的延期交房已成为被诟病最多的问题。

多位业主反映，他们购买的华银天鹅湖项目，不同程度地存在延期交房的情况。部分购买精装修产品的业主表示，开发商选择先交付毛坯，后续延期的时间只按精装修合同赔付，造成业主的巨大损失。

一位业主表示，合同约定的毛坯交付时间是2012年12月31日，至今已经快两年了也没动静，更别提何时入住了。“多数人购房时间大约在2009年或2010年，同样的价钱投在别处，早有收益了，这里的情况非同寻常，涨跌不说，赚的一肚子火呀，就甭提了。”一业主说。

登录华银天鹅湖的业主论坛也可以发现，延期交房在天鹅湖已经成为了通病，有业主戏称，“想买，就得做好延期的准备。”

销售人员对延期问题则给出了自己的理解，“楼盘建设需要先爆破山体，一点点开山，一点点建，难度大。”

针对华银天鹅湖延期交房的问题，记者多次致电华银天鹅湖项目部。项目部工作人员多次表示会联系记者，让记者等待。但截至发稿，未得到回复。

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受记者采访时表示，延期交房，将使得购房者的置业计划搁置，增加了搁置期间的住房成本和等待时间。而且，对于延期交房的房企，未来的物业服务能否到位，自然会在购房者心中大打折扣。而这些都是购房者要面临的一些潜在风险。

被指名不副实

值得关注的是，项目宣传中主打的“养老”概念下，并没有具备真正适合养老的完善配套，被指“名不副实”。

事实上，华银天鹅湖的“养老”概念是今年刚提出的。项目宣传书中写道，华银天鹅湖根据“养老新刚需”这个医养市场发展趋势新坐标的指示，对于养老地产的选择，为适老人群的投资落点找到了方向。

该项目销售人员表示，其实天鹅湖这几年的宣传口径慢慢发生了调整，从旅游休闲的重点调整到了养老健康休闲，配套和后续经营也在做调整，其商业敏感性基本跟上了北京人口老龄化需求趋势，并且恰好合拍区域一体化，属于赶了早，后续很看好。

据销售人员介绍，项目配套中有3000平方米社区医院、700平方米康复理疗中心、27000张养老床位等基础配置规划。但同时销售人员坦言，真正实现规划中的配置尚需时日。

销售人员还告诉记者，目前社区医院在大力引进专家坐诊，只要每周保证来坐诊一天，即可享受免费赠房的回报，但目前达成协议的数量还远远不够。

项目现场的一位老年男士看完样板间后边走边说道：“目前这样子怎么入住，有个病啥的都不知道该怎么办。”

而关于大家对医疗配套不足的担忧，有销售人员作出如此回答：医疗有没有感觉不是关键因素，能管头疼脑热就可以，有问题有车给送到市内医院解决，凡事太悲观的话怎么想怎么不行。对此，前往看房的人们纷纷表示不以为然，“这也太不靠谱了。”一位中年女士埋怨道。

此外，已经入住的业主还表示无法享受到原来承诺的生活，感觉“名不副实”。

一位业主展示了他2011年买房时拿到的宣传资料，上面写着：“五星级金海岸酒店开业在即，3.5公里山水休闲商业街百余商家协议入驻，即将运营。”按照宣传，五星级酒店早就该竣工开业，但现实情况是，酒店目前还在建设中，开业依然遥遥无期，所谓百余商家入驻则更未实现。

记者在项目现场发现，楼盘宣传册中有如下介绍：“按照欧洲小城模式建设，规划了城市、市政、商业和生活四级配套体系，步行范围内遍布三甲医院领衔的多级完善医疗、顶级教育资源、3.5公里山水休闲商业街、10万平方米瑞士风情商业街、六大贵族主题俱乐部、五星级酒店群、广场、休闲娱乐资源，成熟生活圈日益成型，构建国际品质的超大规模医养生态示范区。”

但在现场围绕项目走一圈后不免产生疑问，3.5公里山水休闲商业街、10万平方米瑞士风情商业街等都没见踪影。而三甲医院领衔的多级完善医疗、顶级教育资源等，则更无踪影。对此，销售人员表示，还在慢慢建，未来会建成。

此外，项目宣传册中还表示：“商业配套已投入使用，多个商家正式开业、运营。”销售人员告诉记者，商家都是免费入驻的，只有这样才能吸引更多商家进入。可即便如此“费劲苦心”，目前入驻的商家仍寥寥可数。配套的一家超市里，只有两名工作人员坐在收银处，几家饭馆前则门可罗雀，颇显冷清。

就上述诸多问题，记者意欲采访项目宣传策划部，多次致电均未果。

别墅、高尔夫等多重“噱头”存隐忧

华银天鹅湖近期的新盘入市宣传中，“全国首创——首付款=总房款”被反复突出强调。对此，有业内人士指出，主要还是营造“噱头”，概念背后存在的隐忧不容小觑。

宣传册中明确写道：“华银天鹅湖2014年全新推出的盈利型商品房置业模式，此创新模式是把升值收益让利给消费者而非开发商自己。以金融为杠杆，以养老经营和旅游客栈经营为盈利点，实现超低总价。8年协议经营，对业主实现返利，无需再付按揭款。让原价80万元的房子，20万元即可拥有。这个模式一举解决了养老产业投资和北京养老人口安置的双重难题。”并具体推出了盈利宝、养生宝、安居宝等多种形式的产品。

对此，销售人员作了简单通俗的解释，只付首付，然后委托经营8年，8年之后房子归还于业主。8年期间运营商负责出租等实现收益，业主每年可以享受免费住15天的优惠。但是入住的房子并不一定是自己的房子，而是随机安排。

销售人员还表示，与普通地产开发模式不同，华银将长线持有运营多年，全面负责整个区域的产业招商、旅游经营、商业运营等事宜。

对此，业主们纷纷表示出担忧。

有一位现场看房的女士表示，“8年以后才能拿到房子，谁能保证这个过程中不会出问题？心里很不踏实。”

“交第三方经营返利如何保障？”有看房者现场询问，“如果没有明确措施将会极大影响认购，购房者担心交了购房款将来会打水漂的。”

“从开发商的角度来看，低价把楼层或者位置不好的售出去，其实就相当于加快建筑成本回收，而且还有利可赚，对购房者来说，加上等待的8年时间，其实性价比并不高。”有熟悉项目的人士透露。

“8年后才正式交房子，中间变数太大，无法确定是否能如期给返利等。除非不着急住，也能承受风险。否则还是不要轻易做决定。”一位对项目考虑许久的业主表示。

关于购房者们的顾虑和担忧，销售人员则表示到时候会签明确的合同来保障，“这么多人，没什么好害怕的”。

“这样一种营销方式，等于提前从购房者口袋中套现。如果是真实交易，那无可厚非。但是往往养老地产项目的购房者是老年人，对于此类商业模式并不是太了解，在签约中往往是不明就里地签约，进而导致各类纠纷。”严跃进表示。

值得关注的是，该项目主打概念之一是“山水别墅”，“湖滨别墅群”“私家河谷别墅群”“牵手叠墅群”等在宣传中被反复提及。而项目现场已建成的别墅群也清晰可见。对此，业内人士指出，如此“别墅横行”涉嫌违规。

早在2003年2月，国土资源部在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中明确提出，“停止别墅类用地供应”。后来几年间，别墅供地禁令多次被国务院有关部委重申，严厉制止。

此外，宣传中介绍的配套设施包括马术俱乐部、红酒俱乐部、高尔夫俱乐部等。销售人员在沙盘上指着一片“绿地”说道：“未来这里将建成优质的高尔夫球场。”专家指出高尔夫俱乐部亦涉嫌违规。

早在2004年 《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》（国办发〔2004〕1号）就要求暂停新的高尔夫球场建设，清理已建、在建的高尔夫球场项目，规范已建高尔夫球场的运营。

严跃进表示，高尔夫球场目前是不可能得到审批的。如果违规建设，将面临以下风险：相关配套以违建名义而拆除，并处以罚款等。这将直接影响整个项目的协调性，降低使用功能，从而使得投资者面临损失。

关于上述问题，记者未等到项目部的具体回复。而有销售人员则表示这些现象很普遍，没什么好大惊小怪的。