据中原地产监测门店新增客源量显示,10月第二、三、四周看客数呈环比上升趋势,尤其是在第四周上涨三成左右,被压抑的需求逐渐得到释放。从10月“阳光家缘”中介促成交易数据看,除144平方米的豪宅成交环比下降18%外,其他面积段成交都环比上涨。10月成交的100～144平方米大户型环比增长27%,而电梯楼成交占比也将提升近7%。从成交占比看,目前60~100平方米以下置业的“刚需”客仍是市场主力。中原地产监测“阳光家缘”数据显示,在广州主要成交的六区中,所有区域成交量都上涨,其中天河环比上涨超五成,而上涨幅度最低的为番禺区,也上涨近一成。在中原地产成交均价中,仅番禺成交价格环比结构性下降,其他区域均环比结构性上升。

在央行“9·30”房贷新政利好带动下,随着各银行执行细则相继落地,以及一手楼市的抢眼表现,购房者预期改变,促使其入市积极性突增,令10月二手楼市初现久违的价量齐升盛况。据合富置业成交数据统计,广州10月二手住宅成交均价升至27081元/m2,环比9月录得6.5%的升幅,同比去年10月再度出现多达20%的涨幅。10月二手住宅市场交投活跃度与9月相比,甚至出现50%的增幅,市场交投气氛明显改善,“刚需”首置需求以及“首改”需求,拉升整体市场交投升温,促使“银十”成色更胜“金九”。

一次性付款比例终于回落至三成

在“9·30”房贷新政催谷商贷重新受宠的影响下,持续数月保持在40%以上偏高位置的一次性付款购房比例,终于在10月降回三成的正常水平。合富置业成交数据统计,广州10月二手住宅市场一次性付款购房个案占比仅36%,而9月一次性购房占比仍保持在46%的高位。合富置业成交数据统计,10月贷款购买二手住宅成交个案中,商贷占比高达八成,而9月商贷仅占当月贷款购房个案还不到七成。成交数据统计,广州10月改善型换房需求占整体市场交投比例多达39%,不但超越了9月仅30%的占比,亦较8月37%的占比还高出2%。

合富置业市场经理梁燕明表示,“十一”前夕央行出台房贷新政,随着各银行相继明确执行细则,有效降低了首次改善型买家的入市门槛,有利于提振市场对后市的信心。

限贷放松贷款换房客出手顿变阔绰

目前,包括建行、中行等较早落实房贷新政执行细则的银行,以及招行、浦发银行等股份制银行,对还清贷款再购买二套房的购房者,目前普遍执行首套房贷款政策,即最高可贷款七成。在此新政利好带动下,贷款购房的改善型买家,出手随之阔绰了不少。合富置业成交数据统计,9月贷款购房的首次改善型需求个案,平均总价仅254.1万元/套而已,而10月贷款购房的首次改善型需求个案,平均总价跃升至300.8万元/套。

梁燕明指出,在同等资金条件下,由于贷款首付门槛降低了,虽然仍以同等数量的资金作为首付款,但现时这些持币待购的首次改善型买家大多都能购买到面积更大、综合素质更好但价格相应更高的物业,真正令居住环境得到更大的实质性改善。

成交量增幅明显

业主放盘开始反价

荔湾业主报价仍谨慎

 10月份,荔湾区二手住宅成交均价为25292元/m2,环比上涨2.31%,“阳光家缘”中介网签成交量环比增长约14.13%。10月成交热门板块仍然在老西关片区,成交量上涨1倍以上。老西关多为楼梯楼,很多改善型业主因政策利好,将楼梯楼出售改买电梯楼。目前该区域业主总体报价较为谨慎,不敢轻易提价,一方面是由于前期积压盘源较多;另一方面是一手价格不高分流二手客户,如花语水岸电梯楼目前销售均价为23000~24000元/m2,而老西关的楼梯楼价格在20000元/m2左右,业主心态偏弱,正好促成交易量的回升。

越秀区客户出手加快

10月份,越秀区二手成交均价为28733元/m2,环比上涨7.54%,“阳光家缘”网签成交量环比增长约17.35%。10月成交热门板块有东风东板块和淘金路板块,两个板块以学位房居多,但前期市场低迷,上门看楼客相对较少,业主放盘后一两个月都没人看房。由于贷款新政出台,客户看楼量增加,虽然议价空间不如9月及之前大,但目前价格相对较低,看楼客也增多起来,担心一向价格坚挺的学位房会涨价,因此客户10月出手更加爽快。

海珠少量业主开始反价

10月份,海珠区二手住宅成交均价24045元/m2,环比上涨15.91%,“阳光家缘”成交量环比增长约22.47%。10月海珠区各板块成交都明显好于9月,尤其是赤岗板块成交量也上涨1倍左右。目前大部分业主心态还不算强硬,但由于客户量较多,不急于出售的少量业主开始有反价现象出现。如海珠区赤岗塔板块坚真花园有一70平方米的物业,业主初期放盘价为2.2万元/m2,业主感受到看楼客户增多,现在要2.4万元/m2才肯出售。

白云业主议价空间压缩

10月份,白云区成交均价为14335元/m2,环比上涨7.61%,是目前主要成交六区中价格最低的区域。

10月“阳光家缘”网签成交量环比大涨35.17%,成交较为活跃的是机场西片区,中原成交均价为13000~15000元/m2。在机场西片区生活配套完善、房价相对不高,主要适合首次置业群体,而这部分群体中外来人口相对较多,他们从事贸易、经商等职业,经济能力虽然不算太好,但能支付得了首套房。因此在贷款新政出台后,这部分客户加快入手,业主看到楼市转暖,心态也有转变,议价空间被压缩了5%左右。

汇景新城业主反价迹象显现

10月份,天河区中原成交均价为28897元/m2,环比结构性上升1.52%,“阳光家缘”中介网签成交量环比大涨54.69%。10月天河区成交大涨是由于“首置”和改善客户增多,两类型客户成交占比在40%左右。

据中原地产汇景新城分行反馈,10月汇景新城业主已开始反价和变相反价,如有一宗250平方米物业,成交价在900万元左右,业主已答应自己将按揭剩余的500万余款付清,客户支付定金一成,首付三成,余款七成;但贷款新政出台后,业主让客户提前支付500万元助其还清按揭余款,业主认为客户买第二套房利率比之前下浮,占了便宜,希望客户为其支付按揭余款好让自己的500万元在银行里进行理财收益。

番禺区大户型成交增多

10月份,番禺区中原二手成交均价为15404元/m2,环比结构性下降7.97%,“阳光家缘”中介网签成交量环比上升8.77%。10月由于贷款新政的利好,看楼客户增多。

番禺地区90平方米左右户型成交占比近五成,主要是房屋相对老城区更新,价位更低,户型面积更大,因此吸引着“首置”客以及本区域改善型的客户。同样面积的物业,在中心区域的价格是番禺区域的2倍。如祈福新村、丽江花园的丽字楼,均价都在14000元/m2左右,楼龄较久,小户型面积较多,吸引着“首置”客户,如华南碧桂园、雅居乐和锦绣香江等均价在17000~20000元/m2,由于综合素质较高,仍吸引着实力较强的首次置业和改善型购房客户。(记者 王荔珏)