天津市政府近日正式发文宣布取消全部“限购”政策,对于当前影响居民购房的限购、限贷和税费三大环节均作出了相应调整,首次官方明确贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,并取消对商品住房户型设计 “70/90”的限制性规定。

这个被称为“津十六条”的楼市新政是目前全国范围内较早出台的涉及房地产市场调控的综合性政策。天津我爱我家市场研究中心总监郭燕在接受中国经济时报记者采访时表示,时值第四季度的传统交易淡季,该政策的出台会大大缓解购房者的观望情绪和对于市场预判的不确定心理,将为年末的楼市注入活力。

据天津市房管部门相关负责人向本报记者透露,此次楼市新政从限贷、限购和税费三大环节做出调整,体现了对于天津居民自住购房需求的合理支持和大力保障,不仅提升了购房者的入市信心,而且在京津冀一体化发展的大背景下,更是放眼未来,促进链接京津冀三地区域通道的快速发展。

两成购房者重获入市资格

自2011年限购限贷政策出台并执行至今,根据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》数据统计显示,天津二手私产住宅交易量呈现快速下滑的趋势。2011年以来,天津每年的二手私产住宅交易量均维持在5万至6万套的水平,即使2013年排除3月份个税新政末班车效应带来的单月交易2万套的特殊影响,全年交易量也约为6万套左右,与2010年的7万套水平相比下降不少。

此次,在天津市国土房管局、市建委等六部门联合发文中,在支持居民合理住房需求方面明确,取消非津户籍居民家庭在办理购房和房地产权属转移登记手续时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

作为直辖市,天津放开限购政策,在观望救市的城市中间是否会激起不小的浪花?

“供大于求的城市,应该放开限购。”天津房地产业协会相关负责人在接受中国经济时报记者采访时表示,市场下行最主要原因就是供需失衡。房地产出现回调后,地方调整政策也需跟上,特别是要关注中长期发展。在京津冀一体化发展的当下,天津的限购政策放开以及非津籍购房政策放宽等,将会促进异地购房。

我爱我家市场研究中心提供给本报记者的分析认为,2011年的限购、限贷政策直接导致部分购房需求入市成本及持有成本大幅增加、入市门槛受到限制,部分改善型需求的入市门槛再度提高,市场中多数购买需求被抑制。按照2010年的交易量粗略估算,此次关于天津及外地居民购房资格限制的解除及二套房贷款的放松将对市场中一直以来被严格抑制的各类自住需求产生利好,将使得至少20%的购房者重获入市资格。

天津南开区某新楼盘销售经理胡伟则对本报记者表示,天津全面放开限购,由于市区目前楼盘售价较高,对市区的刺激或许没有想像中那么大。而宝坻、武清、静海、滨海新区等区县,因受蓝印户口取消冲击较大,更需要这样的强刺激。

刚需交易短期内或回暖七折利率仍为观望焦点

早在今年上半年,天津个别区县就释放出楼市将“松绑”的信号。

今年4月28日在天津滨海新区房交会新闻发布会上,滨海新区规划和国土资源管理局相关负责人就透露,为促进滨海新区楼市发展,将向市场推出差别化限购政策,只要滨海范围内无房,即可在新区购房。此外,还将推出共有产权模式购房政策,购房人交一成首付就能先住房。

此后,滨海新区的诸多楼盘项目便推出了一系列的优惠软政策,中国经济时报记者此前走访天津滨海新区部分楼盘时,某项目售楼经理告诉记者,他们正在推行无忧购房、“在滨海置备您第三个家”等促销活动,客户可先交订金,等交房时再交房款,在滨海新区没房的天津人已可以买房。

此次政策出台后,一些观望中的刚性需求者开始逛楼盘。家住天津市西青区的杨波利用这个周末和家人一同前往位于西青大学城附近的楼盘试探行情,他告诉记者,“可能政策刚出,很多楼盘根本没有更新政策出台后的具体优惠措施,而且价格还是我们购买的‘硬伤’。”

据我爱我家市场研究中心预计,此次政策调整更多是瞄准刚需、自住型需求“被挤出”现阶段市场成交这一现象所做的调整,是对自住型置业群体的支持和保障。随着政策的逐步落地和执行,加之当前房价的平稳,在一段时期后,会促使购房者积极出手,使得第四季度交易量逐步回升。此次调整对改善性需求的推动作用或将强于首置需求,中高端改善及投资需求的陆续入市或将有助于扭转当前房地产市场连续下行的态势。而信贷政策中关于“七折”优惠利率的落实与否,在近一个月内仍将成为部分刚性需求,尤其是首置需求的观望焦点。

值得关注的是,此次 “津十六条”还规定,加大税收政策支持力度。对个人购买普通住房(住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米及以下),且该住房属于家庭唯一住房的,按照成交价格的1.5%征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房(同上),且该住房属于家庭唯一住房的,按照成交价格的1%征收契税。

“该条规定可从购房税费环节降低购房者的购买成本,以首次购买一套90平方米以下、总价100万元的普通新建商品房为例,契税将由3万元降低至1万元,购房者可节省2万元。”郭燕表示,当前二手私产住宅的交易契税标准根据居民购房面积、房屋是否为普通住宅、购房者本身拥有的住房套数等条件分为1%、1.5%和3%三种征收情况,因此本次契税的调整对于居民购买新建商品房的优惠力度大于二手房。