尽管南京日前取消了实行三年多的限购政策,但楼市并未出现明显好转。

《华夏时报》记者实地走访当地楼盘了解到,南京部分改善型项目销量有所提升,但远未形成热销局面,购房者的观望情绪依然浓重。

“限购刚取消时大家还挺兴奋的,但过了一个星期也没看到太大变化,所谓的热销更多是开发商的宣传。”南京一家知名房地产代理公司负责人告诉记者。

南京世联兴业房地产咨询公司总经理聂志勇认为,限购放开只能刺激一些有全款买房能力的改善性需求,影响面比较小。如果想刺激楼市成交,银行需要放开二套房“认房又认贷”的限制,否则楼市很难逆转。

但截至记者发稿,受访的四大行在南京的分支机构均表示没有收到相关文件,建行江苏分行一位人士表示:“房贷属于特殊贷种,地方分支机构没有决定权,必须等总行指示,地方政府也主导不了。”

开发商大打心理战

9月21日,南京市政府发布通知称,即日起南京购房不再需要提供新购住房证明,这意味着实施了42个月的限购政策正式结束。

在此之前,46个限购城市已有39个陆续退出,南京宣布取消限购后,仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市仍在坚持限购。

南京取消限购政策的背后,是节节攀升的楼市库存。今年2月,南京商品住宅的库存量去化周期仅为5.7个月,而到9月12日,南京商品房库存突破5万套,9月21日达到51314套,距历史最高位5.5万套仅差3000多套。

此外,今年6月,南京楼市连涨24个月、在长三角区域“一枝独秀”的局面终结,自6月起,南京房价已连跌3个月,成交萎靡。

随着市场转冷和销售遇阻,开发商呼吁放松限购的呼声日益高涨。然而,限购一旦取消,很多开发商发现市场回暖力度有限,并不能“解燃眉之急”。日前,供需双方展开了艰苦的“心理战”。

记者在走访楼盘过程中发现,解除限购的信息被一些项目制成大幅宣传海报,然后配以“即将涨价”、“取消优惠”之类的暗示语,某楼盘甚至挂出“限购松绑抄底时,莫待涨价空悔恨”的话,以刺激购房者尽快出手。

“限购已经退出了,限贷也将松绑,这个时候不买,以后肯定不是这个价了。”在南京浦口的一家高端盘售楼处,售楼员称优惠即将取消,鼓励记者尽快“下定决心”。

对于目前涨价的可能性,位于南京河西地区的华润悦府的销售人员则称,“有这样的说法,但应该是噱头,限购政策刚刚松绑,没有哪个楼盘敢这么快就涨价。”

“老总让企划编了一条信息,就是说限购取消,楼市又要重新上涨,再不买就没机会了,然后要求所有员工都在微信里转发。”位于浦口区的一楼盘售楼员表示。

“一些有全额付款能力的客户需求会在短时间内得到释放,但整体情况仍然不是很乐观。”南京中广置业一家门店负责人告诉记者。

“现在买卖双方处于博弈阶段,但平衡很快会被打破,如果开发商占不到上风,天平很快会倒向买方。”中国房地产指数研究院南京分院总经理曹旭东表示。

二手房量升价跌

“现在南京楼市面临的最大危机不是新房库存,而是二手房库存,这个数量可能是新房的10倍,一旦涌出,对楼市打击是致命的。”曹旭东说。

与新房相比,限购取消后南京的二手房挂牌量出现量升价跌的现象。

据365地产家居网监测数据显示,9月份第三周南京二手房成交量环比前一周上涨50%,挂牌量基本保持持平,9月19-21日,日均挂牌量约600套,9月22日激增到1092套,9月23日为889套,远超限购放开前。

但南京二手房的挂牌价格却在继续下行。365地产家居网统计数据显示,9月第三周南京二手房挂牌均价为16984元/平方米,环比前一周的17166元/平方米相比,下跌182元/平方米。

从事中介业务近10年的中广置业门店总经理谭先生告诉记者,二手房价连续下跌,主要原因就是买房人入市不积极,不少房主为求成交主动降价求售。“价格能否止跌回升,还是要看经济大环境。”

而曹旭东认为,南京作为1.5线城市,同样面临房地产结构调整和产能过剩问题。“未来南京会有大量闲置住房,如拆迁安置房、保障房等,上市新房也会逐步累积,供大于求的矛盾会进一步加剧。”

2008年那轮楼市调整,地方涌现救市潮,此次地方纷纷力挺楼市,能否重现当年力挽狂澜的效果?

“限购放开对房地产市场当然是好事,但出现2009年那样的大反转不太可能。”聂志勇表示。