北京楼市的热点区域中，大部分的可售项目，在产品定位上都存在着相似性，要么一窝蜂地是刚需盘聚集，要么就全是大户型的改善楼盘，互相之间的客户群体也大都相同，彼此之间的竞争关系也就不难理解了。

但市场好的时候，同区域间楼盘的关系还是不错的。“尤其是2013年，在一些新兴的板块，区域价值还没有得到购房者认可，板块内的开发商甚至经常坐在一起开会，研究怎么共同引进学校资源，合作开发商业配套等问题。”一位资深业内人士回忆道。

但随着今年楼市坠入深谷，库存压力的逐渐增大，以及年底的销售压力来临，同区域的开发商变得不再“淡定”了，开始逐渐出现相互“拆台”的局面。

“您可以看到，这是我们两个项目的户型图对比，我们项目的厨房留出了双开门冰箱的位置，而对方只预留了单开门的位置；我们除了观景飘窗外，还有南向阳台，而对方没有；我们设有独立的洗衣房，而对方同样没有……”记者在北五环某项目探盘时，发现在项目样板间外，立起了一人多高的户型图对比，一边是该项目的户型，另一边则是竞争对手的类似户型，销售人员为了抢夺客户，会强调竞争对手的缺点，甚至恶意诋毁。

新盘“贴身肉搏”入市定价屡屡突破区域底线

如果说这还只是同区域项目之间的“暗战”，那么随着竞争的加剧，更多的新盘选择了“贴身肉搏”，尤其是一些首次开盘的项目，但凡热销的都是重塑了区域的价格底线。

上周，远洋亚奥·万和四季和通州万达广场均推出了两百多套房源，也都在数小时内被一抢而光。其中，亚奥万和四季项目位于改善型楼盘集中的来广营区域，蓄客初期，销售人员给出的参考价格是5.2万元/平方米，而周边的亚奥金茂悦项目，现房销售均价为53000元/平方米，老项目亚奥阳光小区的售价至少也在51000元/平方米以上，但实际开盘时，万和四季的折后均价只有4.7万元/平方米，相比之下，价格优势明显。在日光的同时，也顺利地将北五环沿线的价格底线拉到了五万元以下。

无独有偶，据记者了解，同样热销的通州万达广场预期价格为32000元/平方米，而此次开盘价格已经降为27000/平方米，单价每平方米降约5000元。而周边的绿城[简介最新动态]京杭广场均价则为29000元/平方米。

类似的低价冲击区域价格底线的项目越来越多。在亚豪机构统计的9、10月份可能入市的项目中，像大兴的70万元/套的北京密码等，也都有重新拉低所在区域价格的可能性。

“现在几乎每个区域的最低价楼盘都是最近开盘的那个，而这些最近低价开盘的项目又往往都是区域卖得最好的，区域的新价格体系总是被短时间内刷新，每周都可能会有轰动性的价格出现。”有业内人士称新开楼盘跑量是热点板块价格重塑的导火索。

老盘不愿坐以待毙差异化销售寻出路

新开楼盘在定价时，顾忌相对较少，不必担心老业主的闹事。而老盘再次开盘时，定价则成为一道难题，稍有不慎，就会万劫不复。

像高调降价的东亚·印象台湖，就招致了老业主的维权，业主甚至自制了维权MV，蹿红网络。前车之鉴，一些准备降价的开发商，不得不考虑会不会带来类似的麻烦。

不过，在巨大的销售压力面前，降价已经成为必然，只是降得形式各有不同，一些开发商为了在降价的同时，又能“稳住”老业主，转而低价推出和之前销售不同的产品。

像位于房山区的世茂维拉项目，之前主推的叠拼别墅部分，单套价格超过500万元，均价也在3万元以上，但在7月份却转而加推了价格更低的洋房部分，精装修交房的价格为19200元/平方米起。价格明显亲民了许多，也顺势获得热销。虽然开发商并不承认降价，毕竟面积和产品类型差异明显，但一位区域开发商的负责人则对此评价说，这是另一种“聪明”的降价，临时调整销售策略，靠差异化突围。

类似的差异化推盘还有很多，对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，“金九银十”的成交决定着今年房企销售任务的完成情况，而扭转战局的关键仍在于价格，对于产品同质化集中的区域，去化压力依旧很大，未来一段时间，出现价格调整的楼盘还将增加。