最近房地产市场趋冷，一些城市公布更新后的基准地价，价格水平有所提高，像北京的一级居住熟地楼面价为28720元/平方米，比2002年的7000元/平方米提高了三倍多。任志强先生解读为地方政府在刺激老百姓对房价的预期，未来房价还要涨。对此问题，应该还有更多的角度和理解。

基准地价是区域性的平均地价，代表区域内不同用途在平均容积率和开发建设条件下的地价水平，可以理解为官方指导价。我国土地市场刚起步时，交易数据欠缺，基准地价在确定土地出让价格和企业改制土地估价等方面有着重要的参照作用。近年来市场交易活跃，交易双方一般参照周围可比的实际市场交易价格来估值，基准地价对市场交易的指导作用下降。

打个比方，有的地方会在菜场或者电视里贴一个公示牌，标示当前菜价。计划经济时它就是价格标准，现在基本就是一个参考。现在的基准地价，基本连公示牌的作用都起不到。根据国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》里的规定，“基准地价原则上每三年更新一次”。这些年来房地产市场的上涨态势，三年的更新周期远不能即使反映真实地价水平，应该按“并根据市场变化，适时进行调整”的要求，加快更新调整。可各地都犯了严重的拖延症，北京第一次公布基准地价是1993年，第二次已是9年后的2002年，这次更是时隔12年。而这12年恰恰是北京房价和地价上涨最快的年份。土地动态监测数据显示，北京住宅用地均价从2001年的3688元/平方米上涨到2013年的14688元/平方米，大概涨了三倍，与此次一级住宅地价的上涨幅度一致。应该说，调整的幅度反映了市场价格的变化，但调整的周期实在太长，就像公示牌上长期贴着2002年的菜价，菜市场的交易早已和它彻底无关。

现在基准地价涨了，是不是政府卖地的底价要涨?实际上，北京这些年来出让土地早就把2002年的基准地价扔一边，根据实际交易数据修正来确定土地出让起始价和底价，比如去年的北京地王——农展馆地块，出让起始楼面价是3.043万/平方米，最后实际成交价格达到7.3万/平方米。这远高于原基准地价，即使按照今年公布基准地价结果，该地块属于住宅Ⅱ-12类，价格是21510元/平方米，也远低于地块出让的起始价，更低于成交价。可见，基准地价反映的仅仅是一种平均价格，是市场中已经存在的价格，它并不会推高市场交易价格。就像把公示牌的2002年价格替换到近期均价，不代表市场要集体涨价。

至于基准地价影响房价预期，未免片面放大了它的作用。房价涨跌来自于供给与需求之间的关系。当前市场形势不好，关键在于需求方得不到资金支撑，一是货币总供给受限，去年以来我国的货币投放明显低于往年，二是在这种背景下金融机构对房地产领域的谨慎贷款，这与2008年底的四万亿计划一比就很清晰，结果也迥异。

各种鼓吹房价上涨的论调，在没有资金支撑的情况下，就像不添柴火，在灶底鼓风，只会尽快烧完所有的原料，最后落得连火种都没有。无需去捕风捉影来证明市场要暴涨，倒是应该考虑如何建设一个相对平稳的市场。