北京城建：一次性招标，开启望坛项目模式

类别：公司研究 机构：中国中投证券有限责任公司 研究员：李少明 日期：2016-06-16

公司公告，与集团合作开发望坛棚改项目

投资要点：

正如我们深度报告所述，借助集团背景支持公司可望更多参与京土地一级开发进而有潜力与二级开发联动，并将持续受益集团产业链协同支持。北京城建集团确认为望坛项目前期工作及拟改造土地使用权一次性招标人后，由其全资子公司“兴瑞公司”具体负责并全权委托给上市公司进行管理。棚改项目初始由集团公司与公司按照1亿元：49亿元（即2%：98%）的比例进行投资j后续所需资金由公司按季拨付，若需银行贷款可由集团公司和公司共同或单独向银行担保，担保费率1%。初定开发周期为5年，总投资预计433亿元包括土地成本、一级开发投资利润、项目建设投资、税金四部分。完成后利润分配：1）托管费为年销售收入的0.2%j 2）剩余部分按照双方最终实际投入的资金比例进行分配。

京核心区域最大棚改项目，千亿级价值空间。北京市区规模最大的棚改项目，总用地面积46.59公顷，建设用地36.88公顷，总建面136万方（原规划98万方），其中地上80.56万方、地下55.43万方。稀缺资源开发价值诱人，项目位于东城区南二环外永外地区，是京城无可复制的黄金区地段，按照10万元/平米计算，总货值超过lOOO亿元，考虑到可能有部分回迁，预计可售建面不低于50%。涉及拆迁居民5570户30万方，拆迂难度艰巨，但借助集团支持，公司应具备独特优势：其一，扎实的前期工作为项目顺利开发奠定基础，集团2007年已介入该项目，与市、区政府一直积极探索望坛项目的运作模式，公司也一直参与其中，2015年大兴瀛海获取二级开发项目用于望坛项目拆迁之需。其二作为纳入国家计划和东城区重大项目的棚改，东城区政策支持，可获国家开发货（基准利率下浮），缓解资金压力。

经营业绩稳健，深耕北京持续受益。二级开发可结算权益货值超1ooo亿元（加望坛）70%位于北京房价易涨难跌，15年销售116亿元同比增60%，预计16年销售额达130-15C亿元同比+12%~29%。此外还有4个一级开发项目（不含望坛）128万方，有潜力-二级联动，未来有望继续在通州、顺义等区域获取新的一级开发项目。借助集团在京影响力获取首都圈资源优势显著，而股权投资成本低、收益丰厚增厚利润，业绩有望保持稳健增长。

创新多渠道融资，具备加杠杆发展空间。至16QI货币资金86亿元短债缺口仅16亿元，资产负债率71%、净负债率仅56%、维持行业中低水平。具备加杠杆空间。15年公司融资规模超百亿，资本运作能力强，其中公司债资58亿元利率4.4%;两期地产基金共募资52.428亿元：16年拟发行优先股募资≤30亿元，预计股权股息率5.0%左右。

公司卡位深耕首都圈，丰厚资源储备和高超的项目拓展能力极大受益京房价易涨难跌、市政府东迁和京津冀一体化发展机遇，自身长于资本运作具备加杠杆空间，股权投资屡创佳绩，集团支持产业协同，未来有望持续受益国企改革，在资源获取、激励等方面取得新的突破，沉淀蓄势厚积待发，提速发展潜力十足。预测16-18EPS 1.05/1.22/1.44元，当前合理资产估值22.8元/股，再次“强烈推荐”，6个月目标价16元。