香港财政司司长曾俊华于上星期三的预算案中表示，有需要时将毫不犹豫地推出稳定楼市措施，言犹在耳，仅两天后，金管局便宣布再度收紧按揭（抵押贷款）成数。

金管局出手的三招中，影响最深的是将范围进一步扩展至楼价700万元（港元，下同，123万新元）或以下的住宅物业，由可承造七成按揭减至六成按揭；其余两招包括第二套自用住宅物业及所有非自用物业的《供款与入息比率》上限及利率压力测试下的上限亦遭下调一成。此外，按揭保险计划收紧按揭成数上限，同时要求主要银行加强对按揭资本计算。

这次出招预计对二手市场中小型单位影响最为显著，以2012至2014年为例，700万元或以下的二手住宅注册量占整体二手住宅注册量介于86%至89%。换句话说，逾八成二手买家或需要预备更多的首期才能置业，所增加的首期支出最高达33%！

加辣能否压制节节上升的楼价仍有待时间验证。不过未见其利，先见其弊，真正用家被殃及，为求上车（购屋），料银码较细的物业将会受用家追捧。

市场需时消化新措施，预料短期二手交投有机会回软，使原先预计农历年过后，3月将出现的“小阳春”消失。

一手市场受的影响相信较微，虽然去年700万元或以下的一手私人住宅注册比重占近五成，但发展商可为旗下楼盘提供较灵活的按揭计划，有助抵消收紧按揭成数的影响。购买力或因而转投新盘市场，有机会出现“一手领跑，二手陪跑”的局面。

收紧按揭及3D辣招等需求管理措施最大作用是“买时间”，待供应持续增加、利率上调，楼价料将自然调整。港府发展局近日亦公布了新一财年的卖地计划，来年目标提供1.9万个单位，纵使较本财年的2.03万个单位（假设余下地皮能顺利招标售出）为少，但仍符合政府每财年1.88万伙的目标。

值得留意的是，新一财年铁路及市建局项目合共提供约8000单位，按年跌约27%，占目标1.9万个单位约42%，比重较本年度的逾五成下跌，而本年度土地供应得以超标，很大程度在于多个大型铁路住宅项目成功招标所带动。

若新一财年要达标，官地招标便肩负起重任。政府亦于首季（即4至6月）卖地计划展示决心，官地供应约3100个单位，若然悉数成功售出，将超过本财年任何一季。连同铁路及市建局项目，共提供约6200个单位，数量占年度目标超过三成！

供不应求已近尾声，目前的需求管理措施甚至窒碍真正上车用家置业，严重扭曲市场，再度冰封物业交投，但楼价未必因此大幅回落。笔者相信当息率上调、供应大增，便是楼价调整之时。