市场论

上海经济结构过去20年间发生了重大变化。如今，服务业占上海地区生产总值的62.8%，且诸多低产值制造业已迁址其他城市或地区。

让旧厂房向高产值用途物业的转型对全市的发展规划至关重要。可以理解的是，上海希望从增加的土地价格中获得收益。

规定明确了实践的途径：向拟将工业用地变更为更高价值用途地块的投资者或发展商征收土地差价。首宗20年期限的土地交易所体现的是新政对潜在新项目的影响。

“工业用地不可作研发用途”这一政策也适用于现有项目。虽然关于强制回溯执行该政策的事件预计将不会发生，但当土地持有者欲处置其项目时则可能会面临一个问题，即倘若地块在严格意义上被规划为工业用地，而地块上实际已开发的物业却与新界定的土地用途不符，那么在土地转让之际，需补缴土地差价且将面临政府更为严厉的监管与控制。

成本的增幅将转嫁至买家，而买家所能接受的程度则有待观察，不过大致趋势很明确——上海研发中心以及商务办公园区的开发成本将会上升。

明年3月前可能修订规定

鉴于新政策引起的种种不确定性，以及对交易量及价格所造成的显而易见的影响，高力国际认为上海政府可能会在2016年3月之前对该政策进行修订或颁布补充规定，以期稳定市场。

本次新政对转变土地用途提出了具体规定，也明确了研发、工业、商务及自用土地之间的差异。土地新规为工业项目的未来开发价值及其核准用途设立了更高的透明度。

今后，投资者或发展商在原工业地块上进行物业改建时将更有底气，因为其所被准许的开发用途现已明确。此外，透明度的提高将使得业主或租户对用地政策小心谨慎，但同时也将让那些因地价上升而面临成本压力的制造型企业从中获益。

更宏观而言，诸多城市将视上海为表率以调整各自工业土地政策。由于开发条件及土地供求因地而异，各个地方政府需要对其具体情况进行评估，上海无疑将为那些遵循中央政策方针的地方官员提供参考。